Discussion: 明星丑闻
马来西亚房地产大亨李耀昇（Lee Yeow Seng）正以2014年以来新加坡市场未曾见过的激进姿态，横扫当地商业地产，并直言自己的目标是“赶上其他人”。据《南华早报》报道，其旗下的IOI置业集团（IOI Properties Group）目前已进入独家谈判及尽职调查阶段，拟收购位于新加坡市政区的两处标志性资产——前天主教修道院改造的零售商场赞美广场（Chijmes）以及毗邻的国会凯宾斯基酒店（Capitol Kempinski hotel）。这笔潜在交易预计将令2024年已创纪录的新加坡商业地产并购总额进一步飙升，并直接挑战由黄氏、郭氏等豪门家族长期主导的新加坡房地产市场格局。
素颜照片400亿港元帝国的扩张野心
李耀昇是马来西亚已故富豪丹斯里李深静之子。根据彭博亿万富翁指数，其家族财富超过400亿港元。他主导的IOI置业集团此前已通过一笔高达10亿新元的债务融资，在2024年完成了对新加坡21科尔曼街（21 Collyer Quay）等核心办公楼物业的收购。“我们是新加坡最活跃的买家之一，”李耀昇在接受采访时表示，“但这只是开始。我们的目标并不是要打败谁，而是要让IOI的资产组合真正赶上这个市场的顶级参与者。”他透露，目前仍在积极寻找类似规模的交易标的，主要聚焦于新加坡的乌节路、滨海湾及中央商务区等黄金地段。
生图曝光镳争议：凯宾斯基酒店与赞美广场的估值博弈
根据消息人士透露，Perennial Holdings一直在寻求出售国会凯宾斯基酒店，该酒店的初始要价高达约6亿新元（约合4.68亿美元）。而根据2025年底的估值，赞美广场的价值约为3.79亿新元。这两笔交易一旦打包完成，总价值将接近10亿新元。彭博社援引两位不愿具名知情人士的话称，IOI正在与卖方进行排他性谈判，但最终成交价尚未敲定。“李耀昇是一位非常精明的谈判者，他清楚资产的内在价值，不会为溢价支付过多。”一位参与竞争但未能入围的本地基金高管对路透社表示。目前，双方仍就资产组合的折让幅度以及交易结构进行细节磋商。
颜值巅峰历史交易一览：从吉隆坡到新加坡的资本路径
下表梳理了李耀昇及其家族企业在过去五年间的新加坡主要资产收购时间线，展现其从谨慎试水到激进扩张的转变：
整容传闻
| 年份 | 交易标的 | 交易金额（约） | 交易对手 | 备注 |
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| 2021 | 新加坡莱佛士码头一号（One Raffles Quay）部分权益 | 2.5亿新元 | 美国黑石集团 | 首次进入新加坡甲级写字楼市场 |
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| 2023 | 新加坡海洋金融中心（Ocean Financial Centre）股权 | 4.1亿新元 | 某中东主权基金 | 进一步扩大CBD版图 |
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| 2024 | 21科尔曼街（21 Collyer Quay） | 7.8亿新元 | 新加坡本地家族 | 标志性大规模收购 |
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| 2025（谈判中） | 国会凯宾斯基酒店 & 赞美广场 | 约9-10亿新元 | Perennial Holdings | 进军高端酒店及历史文化商业地标 |
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“债务驱动”的商业模式面临流动性审视
IOI置业集团的收购狂潮主要依靠庞大债务支撑。根据其2024财年年报，公司的净负债率已攀升至0.7倍。为降低财务压力并为后续收购腾挪空间，李耀昇透露，公司正在积极向机构投资者推介一支新的房地产基金。“我们正在与几家全球养老金和保险公司进行深度沟通，”他说，“这支基金将主要持有我们在新加坡的成熟资产，通过出售部分权益来回笼约30亿港元资金。”分析师认为，这反映出李耀昇的激进策略背后，必须通过精细的资本管理来应对环境。高利率背景下，债务再融资成本显著上升，考验着这位年轻富豪的财务平衡术。
挑战既有豪门：一场关乎市场话语权的博弈
新加坡商业地产市场长期以来被黄廷芳家族领导的远东机构、郭令明家族掌舵的城市发展集团以及吴氏家族控制的丰隆集团所垄断。据新加坡《联合早报》的分析，在过去十年间，外资及外籍富豪在新加坡核心商业区的收购占比不足15%，且大多为被动财务投资。而李耀昇的操作模式完全不同——他倾向于直接收购控股权，并寻求亲自参与资产管理。“他想要的不只是租金回报，更要买下对这个市场的‘发言权’。”世邦魏理仕新加坡研究主管对法新社表示。IOI的入场，正在打破原有的竞争平衡。
李耀昇的策略：不只是“追涨”？
在结束吉隆坡的家族业务后，李耀昇将战略重心全面转向新加坡。他在采访中特别强调，选择凯宾斯基酒店是因为其管理团队及历史底蕴。“我们需要高端品牌来提升整个资产包的规格。”他说。同时，他将赞美广场视为一个具备独特文化属性的零售地标，能够与凯宾斯基酒店形成协同效应。
FAQ
Q1: 李耀昇为何选择在这一时机大举进军新加坡市场？
A1: 主要原因有三点：一是新加坡资产流动性好、融资渠道畅通，且法律环境透明；二是与马来西亚市场相比，新加坡的商业地产租金增长更为稳健，尤其在CBD和核心商业区；三是李耀昇认为，当前卖家对资产的估值预期有所松动，市场上存在“捡漏”机会，尤其是在高端酒店和特色零售物业领域。
Q2: IOI置业的激进的杠杆收购策略是否存在风险？
A2: 是的。IOI置业的净负债率已显著上升，在高利率环境下，其债务成本压缩了盈利空间。为缓解压力，公司计划推出新基金以出售部分资产权益并回笼现金。但若新加坡商业地产市场出现租金下滑或估值回调，激进的财务杠杆将放大其流动性压力。彭博社的分析警告，这类策略在市场转向时可能面临严峻考验。
结尾：重塑中的狮城天际线
从低调的马来西亚家族企业到如今新加坡地产界的风云买家，李耀昇正以不计成本的投入“追赶”并试图重塑这个城市国家的商业地产竞争格局。国会凯宾斯基酒店和赞美广场的交易一旦完成，将彻底宣告这位年轻富豪的正式入场。然而，在创纪录的交易额与高企的债务压力之间，他必须证明自己的野心不仅是勇气的体现，更是精明的长期布局。2026年的新加坡房地产市场，正因这位新贵的出现而充满更多变数。
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马来西亚富豪李耀昇（Lee Yeow Seng）领导的IOI置业集团正加速扫货新加坡商业地产，拟收购国会凯宾斯基酒店及赞美广场，总价近10亿新元。分析称此举将挑战长期由本地豪门主导的新加坡房地产市场格局，并重塑狮城商业地标版图。
